Comment les gouvernements sont piégés dans un cercle vicieux de politiques et de prix de logement

Comment les gouvernements sont piégés dans un cercle vicieux de politiques et de prix de logement

Si les prix de l'immobilier ont été gonflés par approvisionnement limitéou en raison des transferts aux investisseurs et aux propriétaires, la politique gouvernementale est maintenant coincée dans un cercle vicieux. La richesse accumulée dans nos maisons est devenue un élément central du système de retraite, et le gouvernement lui-même ne peut se permettre que les prix chutent. La Conversation

Subventions fiscales généreuses et concessions d'essai d'actif sur la maison familiale ont incité l'accumulation de la richesse dans la propriété et alimenté les pressions de la demande sur le marché du logement depuis des décennies.

L'aide publique aux acheteurs et aux propriétaires de logements est fournie sous la forme Subventions aux premiers propriétaires, concessions de droits de timbre, et l'exemption de la maison familiale de impôt sur les gains en capital, impôt foncier, ainsi quedes pension et tests d'autres actifs. Ces subventions et concessions se combinent pour rendre l'accumulation de richesse dans la maison familiale plus attrayante que d'autres actifs.

Sur de nombreux marchés immobiliers, les contraintes d'offre de terrains et les contrôles de planification peuvent limiter l'étalement urbain alors que les pressions de la demande de logements continuent de s'intensifier. Par conséquent, des villes comme Sydney sont devenues des "autocuiseurs" où les subventions entraîner une hausse des prix des logements face aux contraintes d'approvisionnement en terres.

Le cycle politique-prix

La maison familiale est devenue la pierre angulaire du système de retraite australien. Les hausses soutenues des prix des maisons ont permis de fixer le niveau de soutien du revenu du gouvernement à des niveaux historiquement bas en Australie par rapport à d'autres pays avec des taux d'accession à la propriété inférieurs tels que la Suède et les Pays-Bas. Ceci est basé sur l'hypothèse que les personnes âgées à faible revenu seront logées riches en actifs, et peuvent donc se débrouiller avec des pensions plus petites.

En effet, à une époque de vieillissement des populations, les gouvernements ont encouragé les Australiens plus âgés à puiser dans leur magasin de la richesse du logement à financer leur propre retraite et atténuer les tensions fiscales intergénérationnelles. Par exemple, la Commission de la productivité programme de mise en liberté des personnes âgées recommande aux propriétaires de logements âgés de réduire leurs fonds propres pour répondre aux coûts des soins aux personnes âgées.

Bien sûr, cela ne fonctionne que si les prix des maisons continuent d'augmenter.

Si les prix de l'immobilier baissent, le cycle se brise et la maison familiale ne constitue plus une base adéquate pour subvenir aux besoins de la population en général. Dans l'éventualité d'une baisse à long terme des prix de l'immobilier, les particuliers auraient besoin d'un meilleur soutien du revenu de la part des gouvernements, à mesure que leur base d'actifs personnels s'affaiblirait. Cela entraînerait à son tour une augmentation des dépenses publiques de sécurité sociale.

À long terme

Mais même si les prix de l'immobilier ne devaient pas baisser, il y a un paradoxe en jeu dans ce système. Afin de maintenir une base d'actifs de logement saine pour les retraités, les prix de l'immobilier doivent rester élevés. Le cycle prix-politique vise donc à maintenir l'accession à la propriété en tant que pilier essentiel du système de protection sociale. Cependant, cela a également entraîné une concentration croissante de la richesse résidentielle entre les mains de sous-groupes plus petits. Notamment, l'équité en matière de logement se concentre entre les mains des générations plus âgées.

Comme le montrent ces graphiques, l'écart de richesse intergénérationnelle s'est creusé au cours des deux dernières décennies. Dans 2011, la valeur médiane du logement des propriétaires âgés de 45-64 était près de deux fois plus élevée que celle des 25-44. La part de l'équité en matière de logement de la population détenue par les personnes âgées de 45-64 ans s'est élargie entre 1990 et 2011 au détriment de ceux âgés de 25-44 ans.


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Cela signifie que le système pourrait potentiellement s'effilocher à long terme. Si un grand nombre de jeunes continue à faire face à des barrières tarifaires à l'accession à la propriété, le pilier de l'accession à la propriété au sein du système d'aide sociale sera affaibli à mesure que la population future des propriétaires se rétrécira.

À court terme, un groupe important de la génération Y manquera les avantages de l'accession à la propriété. Mais à long terme, à moins que les gouvernements ne s'attaquent à certains problèmes structurels fondamentaux actuellement ancrés dans notre système de transferts fiscaux, il existe une faiblesse importante dans notre système de protection sociale fondé sur le logement.

A propos de l'auteur

Rachel Ong, directrice adjointe, Centre d'économie Bankwest Curtin, Université Curtin

Cet article a été publié initialement le La Conversation. Lis le article original.

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