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COVID-19 continue de faire des ravages sur les détaillants. Depuis que de nouvelles restrictions strictes ont été introduites dans certaines parties du Royaume-Uni en octobre, la fréquentation des rues principales, des centres commerciaux et des parcs de vente au détail en dehors de la ville est tombé: il est désormais en baisse de 32% sur un an, les villes régionales en faisant les frais. De nombreux détaillants ne paient pas de loyer et certains propriétaires envisagent une action en justice.

Mais aussi terrible que soit le COVID-19, le commerce de détail avait de sérieux problèmes existants. La réalité est qu'il y a beaucoup trop de surfaces de vente au détail au Royaume-Uni. Y faire face sera l’un des grands défis de cette décennie.

Le resserrement du commerce de détail

Au detail emploie plus de personnes que tout autre secteur britannique - environ 2.9 millions, dont les deux tiers travaillent pour les 75 plus grandes entreprises, avec un chiffre d'affaires d'environ 394 milliards de livres sterling en 2019. Ces dernières années, ces entreprises ont été lutter avec coûts de personnel plus élevés en raison de l'augmentation salaire minimum; plus haute taux d'affaires (taxes foncières), en particulier pour les grands magasins dans des emplacements de choix; une livre plus faible depuis le vote Brexit de 2016, rendant les importations plus chères; et concours en ligne.

Le Royaume-Uni avait déjà le troisième niveau le plus élevé des achats en ligne dans le monde avant COVID-19 (16% du total des dépenses de détail, dépassé uniquement par la Chine et la Corée du Sud). Maintenant en ligne est devenu encore plus puissant, atteignant un sommet en juin à un tiers de toutes les ventes au détail au Royaume-Uni. Partout où il s'installe, il sera plus élevé qu'avant la pandémie.

Ventes en ligne au Royaume-Uni en% du total des ventes au détail

ONS

Grâce aux achats en ligne et aux autres pressions exercées sur le commerce physique, autant que 40% de la surface de l'atelier peut être en permanence excédentaire par rapport aux besoins. C'est environ 42 millions de mètres carrés, soit l'équivalent de 175 Westfield Londres227 Métrocentres ou 284 L'eau bleue centres commerciaux.

Cela aide à expliquer pourquoi Intu, propriétaire de grands centres commerciaux tels que le Metrocentre de Gateshead, les centres Arndale et Trafford de Manchester et Merry Hill de Birmingham, dans l'administration en juin. Beaucoup de ses centres sont maintenant vendu or transféré à une nouvelle direction à mesure que le groupe Intu est démantelé.

D'autres grands propriétaires ont également connu des difficultés. Hammerson (dont les centres incluent Brent Cross, Birmingham Bullring et Bristol Cabot Circus), Terre britannique (Sheffield Meadowhall et Drake Circus à Plymouth) et Titres fonciers (Bluewater dans le Kent, Leeds White Rose et Buchanan Street à Glasgow) ont été sur les montagnes russes du marché boursier et font face à un dilemme similaire avec leur offre excédentaire de surfaces de vente au détail.

Prix ​​des actions des principaux bailleurs de détail britanniques

Bleu = terre britannique, rouge = titres fonciers, turquoise = Hammerson. Trading View

Facteurs atténuants

Un aspect positif de la pandémie a été que les propriétaires ont dû recadrer leur relation avec les locataires. Comme proposé par le gouvernement britannique code de pratique, qui est sorti en juin, les propriétaires doivent travailler avec les détaillants pour que tout le monde puisse survivre à cette période. Cela comprend la réduction des loyers à des niveaux plus durables.

Par exemple, le marché voit un retour à chiffre d'affaires loyers, où les locataires paient un pourcentage du chiffre d'affaires plutôt qu'un loyer nominal «du marché» sans rapport avec les conditions économiques existantes. Une telle flexibilité peut réduire dans une certaine mesure l'espace au sol vide.

Un autre facteur atténuant est que la plupart des détaillants voudront toujours une certaine présence dans les rues principales ou les centres commerciaux. En effet, le verrouillage vu un grand changement dans les dépenses intérieures dans les dépanneurs locaux et les magasins de quartier en banlieue.

Les détaillants ont également mélangé les ventes traditionnelles et en ligne en encourageant les clients à commander pour une livraison à domicile le lendemain ou à cliquer et collecter. Cela leur donne une autre raison de conserver une présence physique. Dans le même temps, les détaillants en ligne comme Amazon sont ouverture des magasins de la rue principale pour compléter leur offre.

La voie à suivre

Malgré ces innovations, il y aura probablement encore un important surplus de magasins physiques dans l'ensemble. Alors qu'est ce qui peut être fait?

Certains espaces pourraient être utilisés comme bureaux, bien que la pandémie ait connu une travailleurs à distance, dont certains peuvent ne jamais reprendre le trajet du bureau. Transformer les magasins en cinémas, en restaurants ou en pistes de bowling n'est pas non plus une solution, alors que le secteur des loisirs est parmi les plus touchés par les restrictions pandémiques.

L'opportunité la plus productive est peut-être de se réaménager pour une combinaison plus variée d'utilisations complémentaires - comme en fait écho le principal détaillant Bill Grimsey's appel à «reconstruire en mieux».

Dans les villes et les centres urbains, cela pourrait inclure des universités et des collèges qui agrandissent leurs campus; galeries, ateliers et salles d'exposition pour le secteur des arts et de la création; entreprises et centres communautaires; et les services de santé et de bien-être qui seront essentiels dans l'ère post COVID, tels que les soins sociaux et la santé mentale. Ces utilisations pourraient être favorisées par des financements publics et les propriétaires reconnaissant que certains locataires qui paient des loyers bas valent mieux que pas de locataires du tout.

Certains bâtiments redondants et étages supérieurs vacants pourraient également être transformés en maisons - faisant écho le retour à la vie urbaine des années 1990 et noughties. Le gouvernement pourrait réintroduire le programme de vie au-dessus de la boutique (LOTS), qui a subventionné ces conversions à cette époque.

Pourtant, de nombreux bâtiments ne se prêtent pas facilement à un usage résidentiel. Les services publics peuvent avoir du mal à fournir la collecte des ordures, les branchements d'eau et d'égouts et les espaces de stationnement. Planification des relaxations peut parfois supprimer la nécessité d'un permis de construire pour passer à un usage résidentiel, mais il y a encore règlements de construction complexes, notamment en matière de protection incendie et d'accès d'urgence.

Les rues principales traditionnelles ont également plusieurs propriétaires, qui ne coopèrent pas toujours. Les gestionnaires de centre-ville et les districts d'amélioration des affaires (BID) peuvent aider ici, bien que nous ayons besoin de voir BID qui prélèvent des tarifs professionnels supplémentaires sur les propriétaires plutôt que sur les locataires, comme en Allemagne, pour amener les propriétaires à la table des négociations.

Les centres commerciaux ont au moins l'avantage d'un seul propriétaire. En tant que destinations à part entière, elles sont souvent considérées (à tort ou à raison) comme trop grandes pour échouer, en particulier celles tissées dans le tissu des centres-villes, comme Liverpool One ou Eldon Square à Newcastle. Leur maintien sera donc une priorité pour les autorités.

Certains centres commerciaux hors de la ville avaient des plans pour de nouveaux développements résidentiels et de loisirs avant même la pandémie. Un exemple est le projet à construire 2,000 nouvelles maisons autour du métrocentre de Gateshead. L'idée serait de réorienter le centre, de diversifier la mixité des usages au service d'un communauté plus vaste, bien qu'il ne soit pas facile de créer de nouvelles maisons familiales dans un environnement conçu autour de la voiture.

De tels défis ne sont pas particulièrement nouveaux: il y a 25 ans, nous l'aurions appelé «régénération à usage mixte». Cette fois-ci, elle est tirée par un excès d'espace de vente au détail, ironiquement une grande partie construite sur les anciens sites industriels qui ont été régénérés dans les années 1980 et 1990.

À propos de l’auteur

Paul Michael Greenhalgh, professeur d'immobilier et de régénération, Université de Northumbria, Newcastle

Cet article est republié de The Conversation sous une licence Creative Commons. Lis le article original.

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