Alors que le monde est aux prises avec le changement climatique, une crise menace le marché immobilier américain. La multiplication des catastrophes naturelles comme les incendies de forêt, les ouragans et les inondations rend certaines maisons non assurables, mettant ainsi la crise du logement abordable au bord du gouffre. Les effets d’entraînement menacent de déstabiliser l’ensemble de l’écosystème immobilier, depuis la valeur des propriétés et le secteur hypothécaire jusqu’aux finances personnelles de millions d’Américains.
Ce qui semblait autrefois être un risque futur théorique est désormais une réalité actuelle incontournable. Des données complexes montrent que les catastrophes naturelles d’une valeur d’un milliard de dollars sont passées de quelques fois par an dans les années 1980 à un chiffre stupéfiant de 18 à 19 fois par an ces dernières années. Cette nouvelle ère de catastrophes en série bouleverse les calculs du secteur de l'assurance. Dans les régions sujettes aux aléas, la probabilité d’un sinistre total devient si élevée qu’il devient insoutenable de proposer une couverture aux propriétaires à un tarif abordable. En conséquence, le marché de l'assurance privée se retire de plus en plus des zones vulnérables, laissant le parc immobilier du pays dangereusement sous-assuré contre l'escalade des menaces climatiques.
Les assureurs se retirent
Les compagnies d’assurance privées décident de plus en plus que certains domaines sont trop risqués à couvrir. Ils ont analysé les chiffres et conclu que la probabilité d'un événement météorologique catastrophique est trop élevée pour qu'ils puissent y assurer des maisons de manière rentable.
Leslie Kaufman, journaliste à Bloomberg, l'explique ainsi : « Le changement climatique signifie que chaque année ou sur dix ans, la situation empire sensiblement. » Des données concrètes montrent que des catastrophes naturelles d’une valeur d’un milliard de dollars ne se produisaient que trois fois par an dans les années 1980. Aujourd’hui, ils frappent 18 à 19 fois par an.
À mesure que les risques augmentent, les assureurs augmentent les primes jusqu’à des niveaux excessifs ou abandonnent carrément les régions dangereuses. Par exemple, un exploitant d'auberge du Colorado a vu son assurance contre les incendies de forêt grimper en flèche, passant de 40,000 400,000 $ à XNUMX XNUMX $ par an. À ces prix, les propriétaires concernés ne peuvent pas se permettre une couverture.
Assureurs publics de dernier ressort
Lorsque les assureurs privés se retirent, les gouvernements des États interviennent en tant qu'« assureur de dernier recours » pour combler le vide. Cependant, ces régimes d’assurance soutenus par le gouvernement se heurtent à des problèmes importants.
Kaufman prévient que de nombreux assureurs publics facturent des primes bien inférieures à ce qui est nécessaire pour couvrir les réclamations futures. C’est une bombe à retardement financière. "Parfois, les gouvernements prennent un vœu pieux. Ils veulent que l'assurance soit disponible, alors ils la proposent à des taux inférieurs à ceux du marché."
Si une catastrophe majeure survient, les plans de l'État ne disposeront pas de suffisamment de fonds pour payer les sinistres. Par exemple, les estimations montrent qu’un ouragan de catégorie 5 frappant Miami pourrait causer 1.3 60,000 milliards de dollars de dégâts – imposant à chaque résident de Floride une « cotisation » de XNUMX XNUMX dollars pour couvrir le déficit.
Un plan de sauvetage fédéral pourrait être nécessaire
Alors, que se passera-t-il si ces régimes d’assurance publics à faible capitalisation se retrouvent à court d’argent après la prochaine grande catastrophe ? Kaufman estime qu'un plan de sauvetage fédéral pourrait être la seule solution, à l'instar de ce qui s'est produit lors de la crise financière de 2008.
"Si l'assurance échoue, vous vous retrouvez avec des maisons découvertes et des prêts hypothécaires non assurés", explique-t-elle. Vous perdez également confiance dans le marché, ce qui peut avoir de puissantes répercussions sur l’ensemble de l’économie. »
Certains responsables politiques ont tiré la sonnette d'alarme, craignant une crise de grande ampleur si aucune mesure n'est prise. Mais il y a un désaccord sur la solution.
Une proposition consisterait à étendre le programme national d’assurance contre les inondations – déjà doté d’une dette de 20 milliards de dollars – pour couvrir les dommages causés par les incendies et les ouragans à l’échelle nationale. Les critiques soutiennent que cela transférerait le problème aux contribuables fédéraux.
Le fossé des richesses s’élargit
Pendant ce temps, l’incapacité d’assurer les habitations exacerbe les inégalités économiques. Dans les zones cycloniques, note Kaufman, « dans les meilleures zones côtières, ce sont presque tous les riches » qui peuvent encore se permettre des primes de 18,000 XNUMX dollars par an ou plus.
Ces coûts sont intenables pour les Américains à revenus moyens et faibles. Leurs prix sont exclus de marchés immobiliers entiers simplement parce que l'assurance n'est pas disponible ou est inabordable.
Modifications au code du bâtiment
Les assureurs soutiennent le renforcement des codes du bâtiment avec des exigences de construction résistantes aux incendies de forêt et aux ouragans, telles que des matériaux résistants au feu, des périmètres sans végétation et des maisons sur pilotis dans les zones inondables.
"Les compagnies d'assurance vous diront qu'il n'y a rien d'inassurable", explique Kaufman. "C'est juste une question de ce que vous êtes prêt à payer." Des codes plus stricts contribuent à réduire les risques à long terme.
Cependant, même si elles sont bénéfiques, les constructions fortifiées ne peuvent à elles seules résoudre la crise. À mesure que le changement climatique s’accélère, même les nouvelles maisons les plus solides pourraient devenir trop dangereuses pour être assurées à des prix raisonnables d’ici quelques décennies.
Un défi mondial
Les États-Unis ne sont pas les seuls à être confrontés à ce problème. Des pays comme le Pakistan et les pays des Caraïbes ont été confrontés à des catastrophes naturelles dévastatrices contre lesquelles leurs gouvernements ne pouvaient pas se permettre de s'assurer.
Les pays européens les plus riches ont commencé à expérimenter une « assurance paramétrique » qui paie automatiquement lorsque des conditions environnementales spécifiques sont remplies. Il s’agit d’une option plus abordable, mais il en faut davantage pour faire face aux risques de métastases rapides.
En termes simples, le changement climatique rend progressivement certaines régions des États-Unis non assurables par les politiques traditionnelles d’assurance des propriétaires. Alors que les assureurs privés fuient, les régimes d'assurance publics sous-financés comblent le fossé, mais ils ne pourront probablement pas résister au pire scénario de catastrophe.
Sans action, cette question apparemment bureaucratique pourrait infliger un préjudice immense au marché immobilier, au secteur bancaire et aux finances de millions d’Américains. Face aux nouvelles réalités climatiques, il semble inévitable de prendre en compte la manière dont nous assurons – et habitons – les zones les plus à risque de notre pays.
À propos de l’auteur
Robert Jennings est co-éditeur de InnerSelf.com avec sa femme Marie T Russell. Il a fréquenté l'Université de Floride, le Southern Technical Institute et l'Université de Floride centrale avec des études en immobilier, développement urbain, finance, ingénierie architecturale et enseignement élémentaire. Il était membre du US Marine Corps et de l'US Army ayant commandé une batterie d'artillerie de campagne en Allemagne. Il a travaillé dans le financement immobilier, la construction et le développement pendant 25 ans avant de lancer InnerSelf.com en 1996.
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Cet article est sous licence Creative Commons Attribution-Share Alike 4.0. Attribuer l'auteur Robert Jennings, InnerSelf.com. Lien vers l'article Cet article a paru sur InnerSelf.com
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