Les acheteurs de maisons côtières ignorent les risques d'inondation croissants et les primes d'assurance en hausse

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La Floride n'est pas le seul État à faire face aux inondations côtières. Les entreprises d'Annapolis, dans le Maryland, sont confrontées à des marées hautes et des inondations de plus en plus fréquentes, tout comme les propriétaires de certaines parties de la Virginie, de la Caroline du Sud et d'autres États. Jim Watson / AFP via Getty Images

Apollo Beach, en Floride, est un dédale de canaux bordés de centaines de maisons perchées juste à côté du bord de l'eau. Toute la communauté, juste au sud de Tampa, n'est qu'à environ 3 pieds au-dessus du niveau de la mer, ce qui signifie qu'elle est menacée par les ondes de tempête à mesure que le niveau de la mer monte.

Les acheteurs de maison le long des côtes américaines peuvent vérifier le risque d'inondation de chaque propriété aussi facilement qu'ils vérifient la taille des chambres - la plupart des annonces immobilières côtières maintenant inclure les détails des risques d'inondation futurs qui prennent en compte le changement climatique. À Apollo Beach, par exemple, de nombreuses propriétés sont au moins 9 sur 10 sur l'échelle de risque d'inondation.

Cette connaissance n'arrête pas les acheteurs de maison, cependant.

Les maisons riveraines sont vente en quelques jours d'aller sur le marché, et la même histoire se joue tout le long de la côte sud de la Floride à un moment où scientifique rapports sont un avertissement sur les risques croissants d'inondations côtières à mesure que la planète se réchauffe.

Nous sommes professeurs de géographie urbaine et La politique américaine qui suivent le secteur de l'immobilier. Pour comprendre pourquoi les gens ignorent un risque qui pourrait entraîner des dommages coûteux et éventuellement réduire la valeur de leur propriété, nous avons interrogé des centaines d'agents immobiliers de Floride sur les motivations et les préoccupations de leurs clients.

Voici ce que nous avons appris.

Rien ne pousse les acheteurs à considérer le risque à long terme

Nous avons interrogé 680 agents immobiliers agréés en Floride à la fin de 2020. Leur les réponses suggèrent que les acheteurs potentiels, dans l'ensemble, ne tiennent pas compte de l'élévation ou de la vulnérabilité aux inondations lors de la recherche de nouvelles maisons, et la disponibilité de cartes détaillées des risques d'inondation n'a eu que peu ou pas d'impact sur eux.

Une partie du problème peut être que les prêteurs hypothécaires et les évaluateurs ne tiennent pas compte de la vulnérabilité des propriétés à l'élévation du niveau de la mer, de sorte que les acheteurs ne ressentent pas immédiatement le risque dans leur portefeuille. Acheteurs plus aisés qui n'ont pas besoin d'un prêt hypothécaire ne sont pas nécessaires pour acheter une assurance contre les inondations, et le Congrès a un histoire de revenir en arrière les taux d'assurance contre les inondations augmentent.

Bref, rien n'oblige les acheteurs à considérer les risques à long terme.

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De nombreuses maisons et communautés en bord de mer en Floride sont menacées par l'élévation du niveau de la mer et les ondes de tempête. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group via Getty Images

Dans le même temps, des études montrent clairement comment les risques se traduisent en coûts. Un article récent de scientifiques qui créent des cartes des risques d'inondation a révélé que le comté de Hillsborough, en Floride, qui abrite Apollo Beach et Tampa, est susceptible de voir un % D'augmentation 70 de dommages causés par les inondations annuelles d'ici 2050 en raison du changement climatique. C'est moins qu'une hypothèque de 30 ans.


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Ce que les agents immobiliers entendent

Nous avons raisonné lorsque nous a commencé l'enquête en 2020 que si une partie de la population évitait les propriétés à risque d'inondation, la demande devrait baisser et les prix chuter. Notre enquête précédente en 2018, impliquant des propriétaires côtiers de la Floride, avait constaté que les républicains et les démocrates pensaient que la valeur de leurs futures maisons ne serait pas affectée par la montée des mers.

Pour tester la théorie selon laquelle le marché ignore largement le risque d'inondation, nous avons demandé aux agents immobiliers ce qu'ils avaient vu : dans quelle mesure avaient-ils observé que les prix des maisons baissaient ou n'augmentaient pas aussi rapidement pour les propriétés à risque d'inondation ? Quarante-cinq pour cent ont répondu « pas du tout ». Seuls 11 des 680 agents ont indiqué que les prix des logements à risque d'inondation stagnaient ou baissaient « très fréquemment ».

Nous avons également demandé s'ils avaient vu des prêteurs hypothécaires refuser des demandes de prêt ou augmenter les frais pour les prêts dans les zones sujettes aux inondations, sous forme de points ou d'assurance hypothécaire, par exemple. Soixante pour cent ont répondu « pas du tout » et seulement 7 % ont répondu « assez fréquemment », « très fréquemment » ou « tout le temps ».

La grande majorité des agents, près de 70 %, ont déclaré s'attendre à peu d'impact sur le marché immobilier au cours des cinq à dix prochaines années.

Voici une partie de ce qu'ils ont dit.

"Les gens achètent et achèteront toujours dans les zones côtières de la Floride, et s'ils achètent, il n'y aura pas de baisse de valeur. Le plus grand bassin d'acheteurs qui dirigent le marché sont des retraités ou des personnes sur le point de l'être et ils croient qu'ils seront partis bien avant que le changement climatique n'ait un impact. Ils achètent principalement sur l'émotion et ne tiennent pas compte du coût de possession à long terme. Ils achètent également avec de l'argent et sans hypothèque.

Même les prêteurs n'ont actuellement aucune incitation réelle à refuser les demandes de prêt hypothécaire pour les propriétés menacées par la future élévation du niveau de la mer. Agences fédérales qui achètent des hypothèques conformes ne nécessite pas actuellement la collecte d'informations sur les risques d'inondation ou sur l'élévation probable du niveau de la mer. Si ces exigences devaient changer, le risque d'inondation se traduirait par une décision de prêt.

«Les acheteurs de propriétés côtières sont financièrement en mesure d'être plus conscients des risques et peuvent se permettre le taux d'assurance plus élevé ou être auto-assurés. L'élévation du niveau de la mer n'est actuellement pas une priorité sur notre marché local.

L'assurance fédérale contre les inondations a été fortement subventionnée par l'argent des contribuables américains pendant des années. En fait, le National Flood Insurance Program doit au Trésor américain environ $ 20 milliards pour les dépenses excédant les primes payées par les propriétaires. Depuis le 1er avril 2022, toutes ses polices d'assurance contre les inondations nouvelles et renouvelées fera l'objet d'une nouveau système de tarification appelé Risk Rating 2.0 conçu pour prendre en compte les risques.

Mais le programme fait face à la pression politique des membres du Congrès pour s'assurer que les taux n'augmentent pas trop rapidement ou ne deviennent pas trop élevés. De plus, les acheteurs qui achètent des maisons au comptant, une part relativement importante du marché dans le sud de la Floride, ne sont pas soumis aux exigences d'assurance contre les inondations.

« Les gens riches seront toujours séduits par l'idée de vivre face à la mer, mais ils dépenseront probablement beaucoup d'argent pour rendre la propriété plus résistante aux effets de l'élévation du niveau de la mer. Cela signifie que peut-être que la demande de propriétés haut de gamme ne faiblira pas autant.

Quelques agents ont suggéré que les riches propriétaires prennent les risques au sérieux et prévoient d'investir dans des changements structurels comme surélever des maisons qui pourraient rendre leurs propriétés plus sûres contre l'élévation du niveau de la mer et les ondes de tempête.

Le marché n'intègre pas les risques de long terme

En raison de montée du niveau de la mer et risques de tempête résultant du changement climatique, nous concluons que de nombreuses maisons actuellement vendues dans le sud de la Floride ne survivront pas à leurs hypothèques de 30 ans sans dommages ou adaptations coûteuses, et que la revente de maisons vulnérables à l'élévation du niveau de la mer est très susceptible de devenir de plus en plus difficile.

Jusqu'à présent, les décideurs politiques de Floride ont ignoré le risque ou n'ont pris que des mesures limitées pour corriger les faiblesses, augmentant parfois les risques ailleurs. Par exemple, lorsque digues sont érigés, ils peuvent modifier la façon dont le sable pénètre, augmentant l'érosion dans les zones voisines.

De nombreuses personnes pensent que « le marché » s'occupera de ce problème : que les acheteurs de maison, conscients des risques imminents, réduiront les prix des propriétés vulnérables, réduisant ainsi leur attrait et leur valeur. Mais ce que nous ont dit les agents immobiliers de Floride remet en cause l'hypothèse selon laquelle le marché a déjà intégré ce risque.

À propos des auteurs

Palmier Risa, professeur d'études urbaines et de santé publique, Georgia State University et Toby W. Bolsen, professeur agrégé de science politique, Georgia State University

Cet article est republié de La Conversation sous une licence Creative Commons. Lis le article original.


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