L'histoire d'amour de l'Amérique avec la maison individuelle se refroidit

L'histoire d'amour de l'Amérique avec la maison individuelle se refroidit Maisons unifamiliales sur d'anciennes terres agricoles à l'ouest de Des Moines, Iowa. Lynn Betts / USDA

Pendant des décennies, la réglementation de l'utilisation des terres aux États-Unis a mis l'accent sur les maisons unifamiliales sur de grands terrains. Cette approche a éloigné de nombreuses personnes du rêve américain par excellence: l'accession à la propriété. Il a également favorisé l'étalement des banlieues - un modèle de développement à faible densité et dépendant de la voiture qui a croissance dominée au bords des zones urbaines depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.

Maintenant, cependant, les Américains peuvent commencer à question l'opportunité d'une maison privée. Au cours de la dernière année, le conseil municipal de Minneapolis et l'État de l'Oregon ont voté pour permettre duplex et autres types de logements collectifs dans les quartiers où seules les maisons unifamiliales sont actuellement autorisées. Les législateurs démocrates de Virginie, qui ont récemment pris le contrôle de la législature de leur État, sont chercher à promulguer une législation similaire. Et plusieurs candidats démocrates à la présidentielle ont inclus changements aux lois de zonage dans leurs politiques de logement.

Titres ont prédit un révolution du logement. Mais sur la base de nos recherches, nous pensons que si les attitudes à l'égard de la vie en banlieue peuvent évoluer, la transition loin du zonage unifamilial sera lente et difficile.

Les coûts élevés de l'étalement

Les élus repensent le zonage unifamilial parce que certains de leurs électeurs craignent que les maisons unifamiliales coûtent trop cher, sont inutiles et peut isoler les gens de leurs communautés.

De nombreux chercheurs ont montré que le zonage unifamilial favorise la discrimination et l'exclusion. Notre recherche se concentre sur ses impacts environnementaux. Des dizaines d'études ont montré que l'étalement urbain est énergivore, principalement pour le transport; consomme trop de terres; dégrade la qualité de l'air et de l'eau; réduit la diversité des espèces; et contribue au changement climatique.

Nous avons examiné comment la politique d'utilisation des terres de l'Oregon affecte densité résidentielle et de l'Oregon crise d'abordabilité du logement. Les Oregonians sont connus pour être progressistes et soucieux de l'environnement. Ils détestent la densité parce qu'ils apprécient l'intimité et l'espace. Mais ils déteste aussi l'étalement car il consomme de précieuses terres agricoles.


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En bref, l'Oregon semble être le point de départ idéal pour des politiques de limitation du zonage unifamilial. L'un de ses 19 objectifs d'aménagement du territoire à l'échelle de l'État, qui ont été adoptés au début des années 1970, aborde le logement et oblige les villes à inclure de nombreux types de logements. Mais les quartiers unifamiliaux exclusifs dominent toujours le paysage de l'Oregon aujourd'hui.

Nation unifamiliale

Au début des années 1970, dans ce qui allait être nommé «la révolution tranquille du contrôle de l'utilisation des terres», Certains États ont commencé à reprendre l'autorité sur le zonage qu'ils avaient cédé aux villes et villages. En 1973, l'Oregon a créé des «limites de croissance urbaine» - une ligne de démarcation entre les utilisations des terres urbaines et rurales - autour de chacune de ses villes, ainsi que d'autres mesures pour contenir la croissance et empêcher l'étalement.

Nos recherches montrent que cette approche a contribué à contenir la croissance urbaine et à promouvoir une utilisation plus efficace des sols. La densité de maisons unifamiliales dans les limites de croissance urbaine, mesurée par les logements unifamiliaux par acre, a constamment augmenté depuis la création des zones. Densité unifamiliale à l'échelle de l'État augmenté de 22% de 1993 à 2012.

L'histoire d'amour de l'Amérique avec la maison individuelle se refroidit La limite de croissance urbaine d'Eugene, dans l'Oregon, a protégé les terrains juste à l'extérieur des limites de la ville contre le développement, mais les terrains résidentiels unifamiliaux constituent 87% des terrains résidentiels à l'intérieur des limites. [Oregon Imagery Explorer] (http://imagery.oregonexplorer.info/)

Pourtant, l'étalement existe à l'intérieur des limites de la croissance urbaine. Nous avons constaté que les terres exclusivement zonées pour les maisons unifamiliales ne peuvent contenir qu'un maximum de huit à dix unités par acre. Et comme la demande de maisons dépasse l'offre, les familles à faible revenu sont poussées dans des zones moins chères, loin de leur travail. Prêt pour la croissance, une coalition nationale qui plaide pour un développement plus dense, estime que seulement 89 unités de logement ont été construites en Oregon pour 100 ménages formés de 2000 à 2015.

Bref, le logement devient plus cher. Une étude de 2019 à Harvard a conclu que la fourniture d'unités locatives à bas prix (moins de 800 $ US par mois) en Oregon diminué de 44% entre 1990 et 2017. Aujourd'hui 63% des logements de l'Oregon est des maisons autonomes ou des unités individuelles unifamiliales.

Les difficultés de logement rendent les petits logements plus souhaitables

Ces problèmes ne se limitent pas à l'Oregon. Selon le Harvard Joint Center on Housing, 47% des ménages locataires du pays paient plus de 30% de leurs revenus des frais de logement. Et les nouvelles constructions résidentielles restent inférieures aux taux d'avant la récession de 2008-2009.

Entre 2000 et 2015, les États-Unis sous-produit 7.3 millions d'unités de logement, ce qui signifie que les familles à travers le pays ont du mal à trouver un logement abordable et disponible. Cette pénurie a touché 22 États et le district de Columbia.

Les fonctionnaires reconnaissent que l’autorisation de maisons unifamiliales crée des problèmes d'équité. Le zonage unifamilial a séparé les quartiers après la Seconde Guerre mondiale en excluant les familles afro-américaines, qui n'avaient pas les moyens d'acheter des maisons unifamiliales, des quartiers blancs de la classe moyenne.

L'histoire d'amour de l'Amérique avec la maison individuelle se refroidit La plupart des nouvelles maisons unifamiliales aux États-Unis ont encore au moins un garage pour deux voitures, et la surface de plancher médiane est de près de 2,400 XNUMX pieds carrés. Recensement américain

Aujourd'hui, la demande de maisons plus petites et connectées - y compris les duplex, les triplex et les quadplex - à distance de marche des services augmente. Les gens aiment vivre de cette façon, mais en tant qu'architecte et designer urbain Daniel Parolek a montré que les barrières réglementaires dissuadent les constructeurs de produire davantage de ces types de logements, qu'il appellemilieu manquant». Comme le souligne Parolek, bon nombre des types de logements divers qui sont courants dans les quartiers plus anciens, comme les duplex et les triplex, sont illégal selon la plupart des codes de zonage actuels.

Un début modeste mais important

Tous ces facteurs ont contribué à Minneapolis et Oregon s'éloigner du zonage unifamilial et permettre plus de types de logements. Mais malgré toute l'attention que ces actions ont reçu, nous prévoyons qu'elles auront un impact modeste.

Les marchés du logement sont complexes et sont affectés par bien plus que le zonage. Une question clé est de savoir si les coûts diminueront si les décideurs politiques encouragent la construction de divers types de logements «intermédiaires manquants».

Mais cela ne signifie pas que la modification des politiques de zonage est erronée. La promotion de la construction de gammes de logements plus larges crée des quartiers plus dynamiques, réduit la conversion des terres agricoles et forestières pour le développement suburbain, réduit les coûts d'infrastructure et offre des possibilités de logement plus équitables pour tous.

À propos des auteurs

Robert Parker, codirecteur, Institute for Policy Research and Engagement, Université de l'Oregon et Rebecca Lewis, professeure agrégée de planification, de politique publique et de gestion, Université de l'Oregon

Cet article est republié de La Conversation sous une licence Creative Commons. Lis le article original.

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