Comment US Résolvez Location abordabilité du logement

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Nous venons d'apprendre que la crise de l'abordabilité des loyers aux États-Unis est aussi grave qu'elle ne l'a jamais été. Malheureusement, il est sur le point de devenir pire.

Le American Community Survey pour 2014, Publié il y a quelques semaines, a constaté que le nombre de locataires qui paient 30% ou plus de leur revenu au logement - l'indice de référence standard pour ce qui est considéré abordable - a atteint un nouveau record de 20.7 millions de ménages, en hausse de près d'un demi-million de la année précédente. En dépit de l'amélioration de l'économie, l'augmentation était près de cinq fois plus grand que le gain de l'an dernier.

Cela signifie que près de la moitié de tous les locataires vivent dans des logements considérés inabordables. Et la dernière augmentation est au-dessus de la croissance substantielle depuis 2000 qui a vu ce nombre grimper par environ six millions de foyers sur la période, soit une augmentation d'environ 41%.

Pire encore, plus de 11 millions de ménages sont confrontés à de lourdes charges financières, et consacrent plus de la moitié de leur revenu au logement, contre sept millions au début du siècle.

Avoir tant de familles et d'individus qui peinent à payer leur loyer mensuel est une cause d'inquiétude. Les locataires dans cette situation sont obligés de faire des compromis difficiles pour joindre les deux bouts, y compris opter pour le logement dans les quartiers en difficulté ou en mauvais état. En fait, dans un analyse des données sur les dépenses des consommateurs, nous avons entrepris au Joint Center for Housing Studies de Harvard, nous avons constaté que les locataires dans cette situation accueillent largement leurs coûts de logement élevés en dépensant beaucoup moins sur ces besoins de base comme la nourriture et les soins de santé.

Ce problème croissant doit être abordée, car ayant un foyer stable et décent a été trouvé pour produire une grande variété d'avantages, de meilleurs résultats pour la santé à l'amélioration de la performance scolaire chez les enfants. Il y a aussi preuve croissante que la fourniture de logements abordables permanents pour les personnes et les familles sans-abri est beaucoup plus rentable que de payer pour un logement temporaire.

Avec l'effondrement du marché de l'immobilier et les prix à la hausse, il est trop facile de croire que la crise de l'économie se résorbera naturellement sans que les dirigeants publics aient à redoubler d'efforts.

Malheureusement, c'est un vœu pieux.

Perspectives d'amélioration

La hausse du nombre de locataires ayant des charges financières a ses racines à la fois dans la croissance réelle (corrigée de l'inflation) du coût des logements locatifs et dans la baisse des revenus des locataires.

Depuis 2001, le prix de location mensuel médian aux États-Unis a augmenté significativement plus vite que l'inflation, tandis que le revenu avant impôt du locataire typique a diminué de 11%. Ces tendances étaient évidentes même avant la récession et la crise du logement, mais elles ont certainement été exacerbées par les difficultés économiques depuis.

Maintenant que l'économie est proche du plein emploi et de la perspective d'un rebond des revenus et de la construction de nouveaux appartements est d'atteindre des niveaux pas vu depuis les 1980, il semblerait y avoir un certain espoir que l'ampleur des charges locatives commencerait à diminuer. Mais en même temps, il y a aussi des forces démographiques au travail qui risquent d'empirer les choses.

Les deux segments à plus forte croissance Au cours des prochaines années, la population sera composée de personnes âgées de plus de 65 et d'Hispaniques, les deux étant plus susceptibles d'éprouver des coûts supplémentaires.

En collaboration avec des chercheurs de l'Enterprise Community Partners, le Centre conjoint d'études sur le logement a entrepris de simuler les tendances futures pour les locataires à coûts réduits en se fondant sur les prévisions des ménages pour la prochaine décennie selon différents scénarios où les loyers continuent à dépasser les revenus. ou, alternativement, où nous voyons un retournement dans les conditions actuelles et les revenus croissent plus vite que les loyers.

Comme nous documentons dans notre récent rapport, Nous avons constaté que les forces démographiques à elles seules faire monter le nombre de locataires avec location de graves charges par 11% à plus de 13 millions par 2025, avec une part importante de la croissance chez les personnes âgées et les Latinos. C'est revenu en supposant et loue à la fois croître en ligne avec l'inflation globale.

Si nous obtenons la chance de voir les gains de revenu dépasser la hausse des loyers de 1% annuellement au cours de la prochaine décennie, nous assisterons à une légère baisse de certains locataires de 200,000 avec de lourdes charges. C'est une amélioration mais pas assez pour changer sensiblement le défi actuel. Et cette modeste amélioration nette masquerait une croissance encore significative des charges locatives chez les Hispaniques de 12%.

Mais encore, si les loyers continuent à croître plus vite que les revenus à un rythme similaire à ce que nous voyons aujourd'hui, nous avons pu voir le nombre de locataires qui consacrent plus de la moitié de leur revenu au logement atteignent 14.8 millions, soit une augmentation de 25% par rapport aux niveaux records d'aujourd'hui. Cela signifierait 31% des locataires américains - et très probablement au moins quelques-uns de votre famille et les amis - seraient en difficulté désespérément pour survivre.

Que pouvons-nous y faire?

Alors, que devons-nous faire pour remédier à cette situation?

La chute des revenus étant un élément clé du problème, les efforts visant à augmenter le salaire net devront faire partie de la solution. L'augmentation du salaire minimum aidera dans une certaine mesure. Des améliorations dans l'éducation et la formation professionnelle préparant les personnes à des emplois bien rémunérés sont également nécessaires.

Sur le plan du logement, il y a aussi un dossier solide pour l'expansion de l'aide pour les ménages les plus de revenu de la nation. À propos de 28% de locataires gagner moins de US $ 20,000 par an. À ce revenu, les coûts mensuels du logement doivent être de 500 ou moins pour être abordables.

Le marché privé ne peut tout simplement pas fournir de logements à des loyers aussi bas. L'aide publique est nécessaire pour combler l'écart. Cependant, à l'heure actuelle seulement à propos de un ménage sur quatre qui serait admissible à cette aide fédérale au logement en fonction de leur revenu est en mesure de sécuriser l'une de ces unités. Contrairement à d'autres programmes du filet de sécurité sociale, l'aide au logement n'est pas un droit. Et nous n'arrivons tout simplement pas à financer entièrement l'aide au logement pour aider tous ceux qui sont admissibles.

La grande majorité de ceux qui sont laissés sur le visage soi-disant besoins de logement pire des cas, payer plus que la moitié de leur revenu au logement ou vivant dans un logement très insuffisant.

Résoudre le problème du logement

Au cours des dernières décennies, nous avons étendu l'aide au logement de deux façons: 1) en fournissant bons de choix de logement qui subventionnent les coûts mensuels pour les maisons le locataire trouve sur le marché privé ou 2) en subventionnant le coût des logements neufs ou la remise en état des logements existants avec le soutien du Crédit d'impôt pour le logement à faible revenu.

Les deux programmes ont leur place. Dans les marchés où les logements à prix modique dans un éventail de quartiers ne sont pas en nombre insuffisant, les coupons ont un sens comme un moyen de tirer parti des logements qui existent déjà. Les coupons ont également le potentiel de donner un plus grand choix quant à l'endroit où les résidents veulent vivre dans une zone métropolitaine.

Le programme de crédit à l'habitation joue également un rôle important en aidant à préserver les logements subventionnés qui nécessitent de nouveaux investissements, en aidant à contourner les quartiers où les nouveaux logements peuvent avoir un impact positif et en ajoutant des logements abordables dans les quartiers.

Cependant, les deux programmes pourraient bénéficier de réformes pour s'assurer que les fonds sont utilisés efficacement et que les opportunités de logement ne sont pas concentrées dans les quartiers en difficulté.

Par exemple, le ministère du Logement et du Développement urbain a récemment lancé un programme pilote que des facteurs de la variabilité des prix de location du marché entre les quartiers dans le maximum de louer ses bons couverture. À l'heure actuelle, la limite est fixée à est la même pour toute une zone métropolitaine. La nouvelle approche permettrait cette limite de varier entre les quartiers, en donnant plus de choix dans les bénéficiaires où vivre et aussi garder HUD de surpayer dans les zones sinistrées.

Il existe également des propositions de réforme du programme de crédit d'impôt pour logement afin de lui permettre de desservir un plus large éventail de niveaux de revenus et de faciliter l'accès aux marchés à coûts élevés tels que New York, San Francisco et Boston. un problème parmi les ménages à revenu modéré et pas seulement les pauvres.

The Grass Roots

Au-delà de ces efforts fédéraux, les gouvernements étatiques et locaux ont également un rôle important à jouer dans la promotion d'un plus grand nombre de logements abordables.

En plus de fournir des fonds publics à cette fin, ces ordres de gouvernement établissent des règlements et des politiques d'utilisation des terres qui peuvent stimuler la production de logements abordables. Mais trop souvent, ils découragent la production de logements abordables par des processus d'approbation complexes et coûteux ainsi que des limites sur les types de logements qui peuvent être construits.

Compte tenu des tendances démographiques et économiques susceptibles de maintenir le nombre de locataires aux prises avec des coûts à un niveau record pour les années à venir, le problème ne va pas disparaître. Mais nous manquons toujours de l'urgence politique pour prendre les mesures nécessaires pour faire quelque chose au sujet du problème; l'abordabilité du logement n'a même pas été soulevée dans aucun des débats présidentiels.

C'est peut-être parce qu'elle a toujours été supportée par les familles et les individus les plus défavorisés du pays. Mais avec le nombre de locataires à charge élevée atteignant des sommets chaque année, le défi de payer le loyer chaque mois devient une préoccupation importante pour une plus grande partie du pays avec chaque année qui passe.

Il est temps que nos dirigeants politiques prennent note et agissent.

A propos de l'auteurLa Conversations

Chris Herbert, directeur général du Joint Center for Housing Studies, Université de Harvard. Andrew Jakabovics, directeur principal pour le développement de la politique et de la recherche à logements abordables sans but lucratif Entreprises Partenaires communautaires, coauteur de cet article.

Cet article a été publié initialement le La Conversation. Lis le article original.

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