Comment les voisins ont transformé les bâtiments inutilisés en un centre communautaire prospère

Comment les voisins ont transformé les bâtiments inutilisés en un centre communautaire prospère
L'employé Dann Zinke travaille sur un vélo chez Recovery Bike Shop. Les propriétaires de magasins ont acheté leur immeuble sur l'avenue centrale avec l'aide de la Northeast Investment Cooperative (NEIC).

À mesure que les loyers augmentent et que les entreprises indépendantes de Minneapolis perdent leurs concessions à l'égard de grandes chaînes nationales, une coopérative unique en son genre a trouvé une solution.

Après des années de brassage à la maison, Evan Sallee et ses partenaires de Fair State Brewing, la première coopérative de bière détenue par des consommateurs du Minnesota, étaient enfin prêts à ouvrir un restaurant à Minneapolis. Ils avaient besoin d'un endroit pouvant accueillir la brasserie, avec une devanture de magasin qui invitait les gens à sortir de la rue. Cette combinaison était difficile à trouver jusqu'à ce qu'ils recherchent un espace sur l'avenue centrale dans le quartier nord-est de la ville.

Au début, ils pensaient que ça ne marcherait pas. Les planchers en bois ne supportent pas le matériel lourd, et les arrière-salles ont cruellement besoin de réparations. D'après leur expérience, des problèmes comme ceux-là ont été décisifs. Mais ici, les propriétaires avaient privilégié la location aux entrepreneurs locaux et allaient payer pour les travaux de rénovation nécessaires, en partie parce qu'ils voulaient y boire eux-mêmes. «Notre objectif premier en la créant était de faire de la communauté un lieu de rencontre, Dit Sallee.

Le bâtiment n'était pas tenu par des propriétaires absents ou des promoteurs lointains, mais par des membres de la population locale de 200 qui possédaient la propriété collectivement. Ils font partie de la Northeast Investment Cooperative (NEIC), une coopérative unique en son genre aux États-Unis qui regroupe les fonds de ses membres pour les investir dans l'immobilier commercial. Ils partagent les bénéfices, la prise de décision et les avantages de la communauté d'avoir, entre autres, les magasins locaux qu'ils veulent dans leur quartier.

Partout au pays, la valeur des propriétés a grimpé en flèche avec un regain d'intérêt pour la vie en ville, une tendance qui a créé de nouveaux marchés lucratifs pour les promoteurs. Lorsque les coûts de location augmentent, les entreprises locales sont souvent fermées et les résidents profondément enracinés sont déplacés. Le roulement qui en résulte a changé le caractère de nombreux quartiers.

Les amis qui ont fondé NEIC ne souhaitaient pas que cela se produise dans le Nord-Est. Bien qu'ils se soient d'abord inquiétés des immeubles vacants et sous-utilisés de leur quartier, ils savaient aussi que les grands promoteurs suivraient de près l'intérêt résidentiel croissant dans la région. Si le contrôle local de la propriété pouvait aider à soutenir les entreprises indépendantes, se demandaient-ils, il serait peut-être possible de le posséder ensemble.

Une destination de longue date pour les immigrants de la classe ouvrière, le Nord-Est est toujours parsemé d'églises orthodoxes orientales et des grandes enveloppes d'élévateurs à grains qui ont jadis poussé l'industrie de la ville. Beaucoup de gens qui ont grandi ici vivent encore ici. «Il y avait beaucoup plus de sens de l'endroit», a déclaré Seth Stattmiller, propriétaire de Recovery Bike Shop, en le comparant au quartier où se trouvait son ancien magasin. "Les gens sont ici pour leur vie."

À Minneapolis, comme dans de nombreuses villes du pays, la demande croissante de biens immobiliers a progressivement remplacé les magasins indépendants par des succursales bancaires, des magasins de vente par téléphone et des restaurants haut de gamme. De 2014 à 2016, le loyer commercial a augmenté de 8%, soit plus de quatre fois le taux d’inflation.


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Selon un rapport de l'Institute for Local Self-Reliance (ILSR), un groupe de réflexion basé à Minneapolis, les augmentations de loyers induites par la spéculation dépassent de loin la capacité des petites entreprises à tirer profit des ventes de cette croissance. Il en résulte que de nombreuses entreprises perdent leurs baux au profit de grandes chaînes nationales, dont les marques leur donnent un effet de levier dans les négociations de loyers.

«Trop souvent, ce que nous constatons, c’est que les entreprises et les citoyens locaux ramènent les quartiers, puis la valeur créée collectivement est siphonnée par un petit nombre d’investisseurs qui ne vivent pas dans le quartier», a déclaré le ministre. Stacy Mitchell, codirecteur de l'ILSR, a souligné la «perte de contrôle» que beaucoup d'Américains ressentent face à l'abaissement de l'abordabilité de leur quartier et à un sens croissant de similitude. «L’acquisition de biens immobiliers commerciaux est le moyen ultime de se protéger contre ces forces.»

Avant la création de NEIC, le groupe derrière ce groupe - dont certains se connaissaient par le biais de la coopérative alimentaire locale - souhaitait s'introduire sur le marché immobilier avant que cela ne se produise dans leur quartier. Leslie Watson, membre du conseil d’administration, l’un des architectes de la coopérative, a déclaré qu’ils discuteraient des idées lorsqu’ils se rencontreraient lors de réunions ou de réunions de quartier: «Et s’ils parvenaient à faire face à la hausse des coûts en achetant des maisons ensemble? Ou peut-être immobilier commercial? Et si ils le faisaient en tant que coopérative officielle?

À la fin de 2011, ils ont opté pour un modèle d’investissement qui n’existait nulle part ailleurs au pays (un autre groupe avait lancé une coopérative similaire de manière indépendante en Alberta, au Canada). Les membres de 39 avaient investi chacun au moins $ 1,000, s’appuyant sur leur expertise en matière de coopératives, de droit, de finance et d’autres disciplines pour la développer. Lors de réunions communautaires, les membres ont appris à connaître les habitants de longue date qui se souvenaient de la région comme un corridor de commerce autrefois très animé et les nouveaux résidents qui venaient tout juste de s’installer. Ils ont montré des images de bâtiments sous-utilisés à vendre et ont demandé aux résidents quel type d’entreprise ils souhaitaient y voir. . Watson se souvient qu'un membre avait identifié le potentiel de Central Avenue comme «un beau sourire qui manquait de peu de dents». Jackie Francis, membre du conseil d'administration, et son mari, Justin, ont investi toutes leurs économies de 2,000 pour devenir membres après avoir assisté à une réunion communautaire.

À la fin de 2011, les membres de 90 s'étaient engagés à acheter les premiers bâtiments de NEIC. Stattmiller se souvient des bâtiments comme une horreur horrible avec une peinture jaune qui s'écaillait et une seule salle de bain en ruine dans l'un des sous-sols. «Ils voulaient acheter la propriété la plus laide de Central Avenue et en faire quelque chose», a-t-il déclaré. En tant que coopérative, ils ont mis en commun 80,000 pour acheter deux bâtiments vacants.

À 2014 - lorsque NEIC comptait environ 1 000 membres - trois entreprises ont ouvert leurs portes: Recovery Bike Shop, qui a acheté l'un des bâtiments avec l'aide de NEIC, et les locataires Fair State Brewing et la boulangerie Aki's BreadHaus. L'idée était que lorsque les populations locales prendraient des décisions concertées à long terme sur les lieux dans lesquels elles vivraient, les quartiers prospéreraient.

Le fait que la CENI ait pu financer des biens en coopération reflète le système racinaire très coopératif du Minnesota, qui remonte plus de 100 années aux coopératives appartenant à des producteurs qui ont investi ensemble dans des silos à grains, puis ont utilisé ces connexions pour former de vastes coopératives de vente telles que Land O'Lakes. Avec plus de 800, le Minnesota compte le plus grand nombre de coopératives au pays, liste qui inclut les sociétés Fortune 500.

Cela donne au Minnesota un environnement réglementaire détendu pour les coopératives. Alors que les lois sur les valeurs mobilières conçues pour protéger les petits investisseurs limitent directement les sommes pouvant être investies dans les entreprises, le Minnesota exempte les investissements dans les coopératives, ce qui a permis à NEIC de réunir les capitaux nécessaires auprès des membres ayant versé plus de 1,000. Environ la moitié des États seulement autorisent cette exemption et la plupart limitent le montant pouvant être investi.

Même si NEIC a suscité un vif intérêt pour le modèle qu’il a créé - les membres du conseil d’administration disent avoir reçu des demandes de renseignements de groupes 70 de tout le pays - pour l’adapter ailleurs, il est nécessaire de modifier le modèle pour répondre aux besoins locaux.

coopérative immobilière
OUI! Infographie

David Glick est membre du comité de pilotage de la NYC Real Estate Investment Cooperative (NYC REIC), un groupe qui a vu le jour à Brooklyn et qui compte plus de membres 400, inspirés par la NEIC. "Les gens avaient parlé de la nécessité de quelque chose comme ça, mais nous n'avions pas vraiment de nom", a-t-il déclaré.

Les membres du réseau de Glick ont ​​commencé à faire circuler un OUI! article sur les réalisations de NEIC, et une discussion de groupe sur Facebook a conduit à une première réunion qui a attiré des personnes 350. Alors que le groupe new-yorkais commençait à définir le modèle dans un contexte juridique et immobilier très différent, il a envoyé un membre à Minneapolis pour se familiariser avec le modèle de NEIC. À partir de là, ils ont dû improviser.

Travaillant avec une population beaucoup plus nombreuse dans une région où les achats immobiliers pouvaient atteindre des millions de personnes, ils ont commencé à élaborer des règlements différents de ceux de la NEIC. Alors que le nord-est de Minneapolis travaillait dans une région sur le point de devenir gentrifiant, le déplacement à Brooklyn a longtemps été total, ce que Glick appelle «le développement extractif sur stéroïdes».

Afin d’attirer un nombre plus large et plus diversifié de membres, NYC REIC a fixé les frais d’adhésion à 10 à peine, ce qui est facile pour la plupart des résidents. Les statuts, en cours de rédaction, visent une implication démocratique totale: les membres voteront non seulement sur les membres du conseil d’administration, comme à la CENI, mais également sur les décisions d’investissement. Glick a déclaré que le groupe prévoyait qu'il s'agirait d'un processus beaucoup plus long à New York, où il a dû composer avec différentes restrictions en matière de finances et dont les membres ne se connaissaient pas déjà comme le faisaient les voisins du Nord-Est.

La diversité et la représentation font également partie des défis identifiés par le NEIC. $ 1,000 est une barre très haute pour entrer dans le voisinage et les membres du conseil disent en discuter fréquemment. Si leurs membres ne sont pas aussi divers que le quartier, se demandent-ils, qu'est-ce que cela signifie pour un groupe dont l'objectif est la prise de décision locale?

Ceci est particulièrement critique pour un quartier en croissance, comme l'est le nord-est. Un seul bâtiment appartient à des coopératives et plus l’intérêt pour la région est grand, plus il devient attrayant pour les promoteurs traditionnels.

«Nous voulons améliorer ce qui existe déjà, et non éloigner les gens», a déclaré Colleen O'Connor, membre du conseil d'administration, à propos de la perspective selon laquelle une relance économique du quartier pourrait également favoriser la gentrification.

Pour Kevin Reich, membre du conseil municipal de Minneapolis, l'idée a été de «changer la donne» - même à Minneapolis, une ville riche en coopératives - qui a influencé le soutien de la ville aux coopératives. La ville avait déjà affecté des fonds au financement de coopératives, mais «avoir une coopérative pouvant réellement soutenir d'autres entreprises de coopératives nous intriguait», a déclaré Reich.

Reich, qui vit dans le Nord-Est depuis l'adolescence et a contribué au lancement de la coopérative alimentaire, a déclaré que cette nouvelle énergie avait influencé la ville jusqu'à la mise en place d'un programme qui financera le recrutement et la formation de nouvelles coopératives. À présent dans sa première phase - sensibiliser les nouveaux entrepreneurs aux possibilités de devenir des coopératives -, la ville prévoit de lancer sa première cohorte de formation en coopération l'an prochain.

«Une fois que vous entrez dans le vif du système de marché libre, si vous ne le possédez pas, vous n'avez plus votre mot à dire», a déclaré Reich. "Vous devez être l'investisseur qui dit que nous valorisons cela."

Jusqu'à présent, le bénéfice net de la communauté a été le plus gros avantage pour les investisseurs de la NEIC. Dans 2015, la coopérative a versé à ses premiers rendements une allocation d’un peu plus de 4 en capital pour les investissements de base en 1,000 et moins pour les actions plus importantes. Le fait que ces dividendes soient modestes et non garantis montre que le véritable intérêt des investisseurs est la vie à long terme du quartier.

NEIC envisage d’investir cet automne dans une deuxième propriété située à trois kilomètres de là: un ancien magasin de chauffage et de climatisation dont la façade en pierre est aussi ancienne que celle des derniers bâtiments. Ils répondent déjà aux appels de locataires potentiels.

Cet article a paru sur OUI! Magazine

A propos de l'auteur

Christa Hillstrom a écrit cet article pour 50 Solutions, le numéro Winter 2016 de OUI! Magazine. Christa est rédactrice en chef chez YES!

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